黎巴嫩房地产市场现状及对黎经济影响
据黎巴嫩每日星报报道，过去6个月内，黎巴嫩楼盘的平均报价上涨了30%多。新人婚房均价从5万美元疯涨到6.5万美元（100平米左右），逼迫他们只好转向二手房或小户型。面对不断上涨的房价，加上政局动荡，老百姓只能望楼兴叹。
1、建材疯涨，欧元也火上浇油
半年内，黎钢材、燃油、沥青、水泥等建材的价格均大幅上扬。由于黎本国产能无法满足需求，大部分建材需从欧洲进口，而欧元的不断升值，对于本来就不菲的建材价格来说，无疑是火上浇油。
水泥价格从2006年的75美元/吨疯狂涨到110美元/吨。黎巴嫩三大水泥制造商去年与政府达成协议，将水泥价格固定在65美元/吨，但是中间商投机炒作，使得实际市场价格大幅上扬；同时，叙利亚以及周边国家水泥价格普遍在120-130美元/吨左右，甚至更高，巨大的差价使得黎叙边境走私猖獗，大量水泥被走私倒卖到他国，导致黎巴嫩市场上水泥供应紧张，千金难求。
钢材零售价格也从5年前的200美元/吨涨到现在的800美元/吨。过去，黎巴嫩主要从欧洲进口钢材，现在因为欧元升值，其进口渠道转向埃及，埃及钢材每吨在680美元左右，平均每吨便宜20美元左右，而不能及时调整进口渠道的承包商则只好自咽苦水。其他建材价格，也因为世界建材市场对于建材的巨大需求而水涨船高。当地报纸认为，中国、俄罗斯和印度建筑行业的繁荣发达，也拉动了世界建材价格的上涨。而与此同时，世界能源价格也一直在上涨，导致黎燃油价格疯涨，柴油价格已经在过去几年中增长了2倍，达到900黎镑/升, 折合0.6美元/升。
2、动荡的政局严重打击了黎巴嫩的建筑业
黎以战争前，据黎巴嫩央行统计，2006年一季度时，建筑许可证发放量比2005年同期增长60%，预示着黎建筑业的全面启动。但是，突然爆发的黎以冲突使得许多楼盘停工，更有部分建筑被毁，黎房地产受到重大打击。由于黎银行贷款利率畸高，项目中断后，虽然工期延长，但银行利息照付，本来就让许多建筑商力不从心；而重建工作中，政府和公共部门对建筑商的欠款又久拖不付，严重影响了建筑商的资金周转，使得他们的资金运营状况雪上加霜。
有开发商称，钢材价格每上涨20%，就会带动整体楼盘的成本上涨1%，钢材价格5年来已经增长400%，加上水泥、柴油等其他原材料价格的疯涨，建筑商的建筑成本平均被抬高25%左右。面对巨大损失，建筑承包商曾酝酿今年4月全面罢工，提出政府补偿，并在以后的承包合同中增加溢价条款等要求，但至今仍无下文。据称，此提议已经提交黎巴嫩总理，但最终结果，开发商和建筑商均表示谨慎乐观，他们认为，全部补偿的提法，不过是痴人说梦，自我安慰，最终结果，最多是得到部分补偿。
黎巴嫩承包商辛迪加组织表示，他们已派代表与黎巴嫩重建委在磋商有关条款，以预防价格剧烈变动给建筑商带来损失。但他对结果表示悲观，据悉，此类谈判已经进行五年，考虑到黎巴嫩的政治局势，以及遥遥无期的议会会议，何时能得到满意的答复，仍然未知。
此外，动荡的政局，使得黎巴嫩房地产需求大幅放缓。黎巴嫩房地产长期以来，一直靠两条腿走路，一条腿是黎巴嫩本地购房者，主要是中低价位楼盘。房价节节攀高，通货膨胀，和战后百姓收入减少，购买力下降，使得这条腿步履蹒跚；而另一条腿，也就是由海湾等国的中东石油大亨以及外国公司支撑的高端市场，在黎巴嫩局势尚未平息的时刻，这些海湾大亨也不敢冒然在此购置房产，因此，这部分市场基本也接近沉寂。去年黎以战争后，黎巴嫩局势不但没有好转，反而更加错综复杂。黎政治局势阴云密布，迷雾重重，暗杀爆炸此起彼伏、民众游行和武装冲突时有发生，使得许多外国公司和中东石油大亨对于黎巴嫩的信心兴趣逐渐丧失，所有这些，都可能导致房产行业低迷，并致使部分工程陷于停顿，甚至成为烂尾楼。
3、多米诺骨牌效应，诱发黎经济衰退、滞胀？
综上所述，黎巴嫩房地产业从供给和需求方面均显现出巨大危机，或可能为黎巴嫩经济埋下隐患。由于开发商的逐利本性，他们必然将房屋成本转嫁给普通民众，这势必压抑其他行业的消费需求，使本来就存在通胀的黎巴嫩市场更加萎靡不振。据统计，黎巴嫩上半年膨胀率高达7%，房价疯涨和物价膨胀，使得黎百姓购买力下降，需求拉动明显不足。同时，外资的可能撤出，也给黎巴嫩经济带来一些阴影。如果一般国家中，拉动经济增长的三驾马车中，有两驾马车都出了问题，那么，这个国家的经济，还能行吗？或者干脆问得更直接一些，黎巴嫩房地产业一旦崩溃，是否会产生多米诺骨牌效应，将黎巴嫩带入经济衰退和滞胀的泥潭？黎巴嫩房地产业目前的状况，确实给其经济发展前景带来了一些隐患，但对经济沉重打击的担心，在黎巴嫩这个有其独特国情的国家，也未必会发生。
其一，黎巴嫩经济的四大支柱为侨汇、金融、旅游和贸易，房地产业非黎巴嫩支柱产业。因此，一旦房地产业陷于停顿，虽然可能对经济造成一定影响，但经济崩溃的可能性不大。目前，这四大经济支柱根基牢靠，黎经济整体架构稳定无虞。从侨汇来看，一般来说，侨汇不会随国家政治动荡而受到影响，甚至还会出现，越是一个国家政治动荡的时候，侨汇越多的可能，因为侨胞可能会更加关注和关切他们的同胞。侨汇，加上战后美国沙特等国出于政治目的对黎巴嫩的高额援助，应该足以支撑黎部分外资撤出的空白。而从金融业来看，黎巴嫩金融业相对完善和稳定，经过了内战等严峻考验，一直没有垮掉，说明黎巴嫩金融业超强的抗风险能力。黎巴嫩高企的贷款利率，以及建筑商的资金困难等，虽然可能为黎巴嫩银行呆坏账埋下隐患，但从当地银行界的经历和黎巴嫩央行的管理水平来看，这应该再可控范围之中。从旅游业来看，黎巴嫩虽然目前政治局势动荡，但是黎巴嫩的旅游业的基础设施和人才都没有受到大的破坏，一旦政治局势好转，则旅游业可望迅速恢复，甚至战争游都可能成为一个资源。而从贸易这驾马车来看，黎贸易连年保持增长。即使在去年，黎依然保持了进口稳定，出口大幅增长的局面，成为黎经济生活的亮点。
其二，黎巴嫩作为一个没有资源的小国，其最重要的资源在于人，而其人力资源也没有受到大的撼动。黎巴嫩良好的教育水平和开放的社会制度，以及承认双重国籍等做法，均为黎巴嫩留住高素质的人才奠定了很好的基础，使得黎巴嫩的经济经过无数战乱和考验，均没有受到根本性的撼动。据悉，在战后，许多黎巴嫩人曾经逃离黎巴嫩，但是，一旦战争结束，他们中有许多人又回到了黎巴嫩。我们曾与部分人聊过，他们为什么又回到黎巴嫩，许多人的原因是，这是我的祖国，这里条件宽松，不受歧视，这里自由快乐，适于生活等。而黎巴嫩政府承认双重国籍的做法，也使得许多人身在曹营心在汉，虽然人在国外工作，而心却一直牵挂着黎巴嫩的局势和黎巴嫩的亲友。
其三，黎巴嫩历史上饱受殖民之苦，政权更迭频繁，加上时局经常变动，使得不少人养成了逆来顺受，及时行乐的消费习惯。单独的一个房价上扬，可能促使他们降低住房水平，如转向二手房或者小户型，但对于其日常其他方面的消费，恐怕还不足以构成很大影响。另外，黎巴嫩民众历史上多次经历战争和内乱，大风大浪见识得太多了，房价上涨应不会引起恐慌。
“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”。我们认为，只要黎巴嫩的四大支柱产业不受到严重影响，只要黎巴嫩人才不大量流失，黎巴嫩经济不会受到大的影响，黎巴嫩经济料不会陷入全面衰退和滞胀的泥潭。相反，随着黎巴嫩政治局势的稳定，黎经济可能很快恢复。
1、建材疯涨，欧元也火上浇油
半年内，黎钢材、燃油、沥青、水泥等建材的价格均大幅上扬。由于黎本国产能无法满足需求，大部分建材需从欧洲进口，而欧元的不断升值，对于本来就不菲的建材价格来说，无疑是火上浇油。
水泥价格从2006年的75美元/吨疯狂涨到110美元/吨。黎巴嫩三大水泥制造商去年与政府达成协议，将水泥价格固定在65美元/吨，但是中间商投机炒作，使得实际市场价格大幅上扬；同时，叙利亚以及周边国家水泥价格普遍在120-130美元/吨左右，甚至更高，巨大的差价使得黎叙边境走私猖獗，大量水泥被走私倒卖到他国，导致黎巴嫩市场上水泥供应紧张，千金难求。
钢材零售价格也从5年前的200美元/吨涨到现在的800美元/吨。过去，黎巴嫩主要从欧洲进口钢材，现在因为欧元升值，其进口渠道转向埃及，埃及钢材每吨在680美元左右，平均每吨便宜20美元左右，而不能及时调整进口渠道的承包商则只好自咽苦水。其他建材价格，也因为世界建材市场对于建材的巨大需求而水涨船高。当地报纸认为，中国、俄罗斯和印度建筑行业的繁荣发达，也拉动了世界建材价格的上涨。而与此同时，世界能源价格也一直在上涨，导致黎燃油价格疯涨，柴油价格已经在过去几年中增长了2倍，达到900黎镑/升, 折合0.6美元/升。
2、动荡的政局严重打击了黎巴嫩的建筑业
黎以战争前，据黎巴嫩央行统计，2006年一季度时，建筑许可证发放量比2005年同期增长60%，预示着黎建筑业的全面启动。但是，突然爆发的黎以冲突使得许多楼盘停工，更有部分建筑被毁，黎房地产受到重大打击。由于黎银行贷款利率畸高，项目中断后，虽然工期延长，但银行利息照付，本来就让许多建筑商力不从心；而重建工作中，政府和公共部门对建筑商的欠款又久拖不付，严重影响了建筑商的资金周转，使得他们的资金运营状况雪上加霜。
有开发商称，钢材价格每上涨20%，就会带动整体楼盘的成本上涨1%，钢材价格5年来已经增长400%，加上水泥、柴油等其他原材料价格的疯涨，建筑商的建筑成本平均被抬高25%左右。面对巨大损失，建筑承包商曾酝酿今年4月全面罢工，提出政府补偿，并在以后的承包合同中增加溢价条款等要求，但至今仍无下文。据称，此提议已经提交黎巴嫩总理，但最终结果，开发商和建筑商均表示谨慎乐观，他们认为，全部补偿的提法，不过是痴人说梦，自我安慰，最终结果，最多是得到部分补偿。
黎巴嫩承包商辛迪加组织表示，他们已派代表与黎巴嫩重建委在磋商有关条款，以预防价格剧烈变动给建筑商带来损失。但他对结果表示悲观，据悉，此类谈判已经进行五年，考虑到黎巴嫩的政治局势，以及遥遥无期的议会会议，何时能得到满意的答复，仍然未知。
此外，动荡的政局，使得黎巴嫩房地产需求大幅放缓。黎巴嫩房地产长期以来，一直靠两条腿走路，一条腿是黎巴嫩本地购房者，主要是中低价位楼盘。房价节节攀高，通货膨胀，和战后百姓收入减少，购买力下降，使得这条腿步履蹒跚；而另一条腿，也就是由海湾等国的中东石油大亨以及外国公司支撑的高端市场，在黎巴嫩局势尚未平息的时刻，这些海湾大亨也不敢冒然在此购置房产，因此，这部分市场基本也接近沉寂。去年黎以战争后，黎巴嫩局势不但没有好转，反而更加错综复杂。黎政治局势阴云密布，迷雾重重，暗杀爆炸此起彼伏、民众游行和武装冲突时有发生，使得许多外国公司和中东石油大亨对于黎巴嫩的信心兴趣逐渐丧失，所有这些，都可能导致房产行业低迷，并致使部分工程陷于停顿，甚至成为烂尾楼。
3、多米诺骨牌效应，诱发黎经济衰退、滞胀？
综上所述，黎巴嫩房地产业从供给和需求方面均显现出巨大危机，或可能为黎巴嫩经济埋下隐患。由于开发商的逐利本性，他们必然将房屋成本转嫁给普通民众，这势必压抑其他行业的消费需求，使本来就存在通胀的黎巴嫩市场更加萎靡不振。据统计，黎巴嫩上半年膨胀率高达7%，房价疯涨和物价膨胀，使得黎百姓购买力下降，需求拉动明显不足。同时，外资的可能撤出，也给黎巴嫩经济带来一些阴影。如果一般国家中，拉动经济增长的三驾马车中，有两驾马车都出了问题，那么，这个国家的经济，还能行吗？或者干脆问得更直接一些，黎巴嫩房地产业一旦崩溃，是否会产生多米诺骨牌效应，将黎巴嫩带入经济衰退和滞胀的泥潭？黎巴嫩房地产业目前的状况，确实给其经济发展前景带来了一些隐患，但对经济沉重打击的担心，在黎巴嫩这个有其独特国情的国家，也未必会发生。
其一，黎巴嫩经济的四大支柱为侨汇、金融、旅游和贸易，房地产业非黎巴嫩支柱产业。因此，一旦房地产业陷于停顿，虽然可能对经济造成一定影响，但经济崩溃的可能性不大。目前，这四大经济支柱根基牢靠，黎经济整体架构稳定无虞。从侨汇来看，一般来说，侨汇不会随国家政治动荡而受到影响，甚至还会出现，越是一个国家政治动荡的时候，侨汇越多的可能，因为侨胞可能会更加关注和关切他们的同胞。侨汇，加上战后美国沙特等国出于政治目的对黎巴嫩的高额援助，应该足以支撑黎部分外资撤出的空白。而从金融业来看，黎巴嫩金融业相对完善和稳定，经过了内战等严峻考验，一直没有垮掉，说明黎巴嫩金融业超强的抗风险能力。黎巴嫩高企的贷款利率，以及建筑商的资金困难等，虽然可能为黎巴嫩银行呆坏账埋下隐患，但从当地银行界的经历和黎巴嫩央行的管理水平来看，这应该再可控范围之中。从旅游业来看，黎巴嫩虽然目前政治局势动荡，但是黎巴嫩的旅游业的基础设施和人才都没有受到大的破坏，一旦政治局势好转，则旅游业可望迅速恢复，甚至战争游都可能成为一个资源。而从贸易这驾马车来看，黎贸易连年保持增长。即使在去年，黎依然保持了进口稳定，出口大幅增长的局面，成为黎经济生活的亮点。
其二，黎巴嫩作为一个没有资源的小国，其最重要的资源在于人，而其人力资源也没有受到大的撼动。黎巴嫩良好的教育水平和开放的社会制度，以及承认双重国籍等做法，均为黎巴嫩留住高素质的人才奠定了很好的基础，使得黎巴嫩的经济经过无数战乱和考验，均没有受到根本性的撼动。据悉，在战后，许多黎巴嫩人曾经逃离黎巴嫩，但是，一旦战争结束，他们中有许多人又回到了黎巴嫩。我们曾与部分人聊过，他们为什么又回到黎巴嫩，许多人的原因是，这是我的祖国，这里条件宽松，不受歧视，这里自由快乐，适于生活等。而黎巴嫩政府承认双重国籍的做法，也使得许多人身在曹营心在汉，虽然人在国外工作，而心却一直牵挂着黎巴嫩的局势和黎巴嫩的亲友。
其三，黎巴嫩历史上饱受殖民之苦，政权更迭频繁，加上时局经常变动，使得不少人养成了逆来顺受，及时行乐的消费习惯。单独的一个房价上扬，可能促使他们降低住房水平，如转向二手房或者小户型，但对于其日常其他方面的消费，恐怕还不足以构成很大影响。另外，黎巴嫩民众历史上多次经历战争和内乱，大风大浪见识得太多了，房价上涨应不会引起恐慌。
“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”。我们认为，只要黎巴嫩的四大支柱产业不受到严重影响，只要黎巴嫩人才不大量流失，黎巴嫩经济不会受到大的影响，黎巴嫩经济料不会陷入全面衰退和滞胀的泥潭。相反，随着黎巴嫩政治局势的稳定，黎经济可能很快恢复。
